"Ich sehe es immer wieder: Bauherren planen ihr Traumhaus mit Herzblut. Sie diskutieren über Bodenbeläge und die perfekte Küche. Aber kaum jemand denkt daran, dass dieses Haus nach dem Einzug nicht nur Wohnraum, sondern auch eine Maschine zur Geldgenerierung sein könnte. Wenn du den Bau schon abgeschlossen hast, ist es oft zu spät. Die Mauern stehen. Die Möglichkeiten sind weg." - Kevin
Der Kern des Problems: Viele Bauherren glauben, eine Einliegerwohnung oder ein separates Modulhaus sei „zu kompliziert" oder „zu teuer" in der Planung. Die Wahrheit ist: Es ist genau umgekehrt. Wenn du es jetzt planst, kostet es fast nichts extra. Wenn du es später nachträglich einbauen willst, zahlst du das Dreifache für Umbauten, neue Leitungen und behördliche Genehmigungen, die du jetzt schon hättest.
Was du in der Planungsphase beachten musst:
Die rechtliche Basis (kantonale Bauvorschriften): Nicht jedes Grundstück erlaubt eine zweite Wohneinheit. In Kantonen wie Aargau oder Bern gibt es strenge Regeln zur Mindestgrösse und zum Erschliessungsbeitrag. Ein Architekt weiss das oft, aber er plant selten mit dem Fokus auf die Vermietbarkeit.
Die technische Trennung: Eine Einliegerwohnung braucht eigene Zähler für Strom, Wasser und Heizung. Wenn du das nicht in den Plänen hast, wird der spätere Anschluss zum Albtraum.
Die Mieterauswahl: Wer soll dort wohnen? Studenten? Senioren? Ein Paar? Das bestimmt die Grösse der Wohnung und die Ausstattung. Plane die Wohnung so, dass sie für die Zielgruppe attraktiv ist, nicht nur für dich.
Mein Tipp aus der Praxis: Wenn du gerade einen Architekten suchst oder die Pläne überarbeitest, frag ihn direkt: „Wie können wir das Grundstück so nutzen, dass ich später eine zusätzliche Wohnung vermieten kann?"
Das Risiko ignorieren: Wenn du das Thema jetzt ignorierst, verpasst du die Chance, deine Amortisation zu beschleunigen. Eine zusätzliche Wohnung kann dir schnell 1'000 bis 1’500 CHF netto im Monat einbringen.
Ich habe eine Checkliste mit 10 kritischen Punkten erstellt, die du vor dem ersten Spatenstich klären musst.
1. Die rechtliche Machbarkeit (Zonen & Bebauungsplan)
Bevor du auch nur einen Strich auf das Papier ziehst, prüfe die Nutzungsplanung deines Grundstücks.
Frage: Ist auf deinem Grundstück eine zweite Wohneinheit (Einliegerwohnung, Gästehaus, Modulhaus) zulässig?
Aktion: Hole dir eine verbindliche Auskunft bei der Gemeindebauverwaltung. Lass dich nicht mit „Das könnte gehen" abspeisen. Du brauchst eine schriftliche Bestätigung.
Risiko: Ohne Genehmigung ist jede Investition Geldverschwendung und muss später rückgebaut werden.
2. Die Mindestgrösse und Raumaufteilung
Viele Kantone (z.B. Aargau, Bern, Solothurn) haben Mindestanforderungen an die Grösse einer Wohnung, damit sie als vollwertige Wohneinheit gilt.
Frage: Erfüllt die geplante Zusatzwohnung die kantonalen Mindestanforderungen (meist min. 30–40 m² Nettowohnfläche)?
Aktion: Plane die Wohnung so, dass sie unabhängig bewohnbar ist. Ein Schlafzimmer, ein Bad, eine kleine Küche (Kochzeile reicht oft, je nach Kanton) und ein Wohnzimmer.
Tipp: Eine zu kleine „Einliegerwohnung" lässt sich schwer vermieten und wird oft nur als Gästezimmer genutzt – das bringt keine Mieteinnahmen.
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