Das Schweizer Stimmvolk hat im September 2025 eine entscheidende Veränderung initiiert: Der Eigenmietwert für selbstbewohnte Immobilien fällt weg. Das bedeutet: Dein fiktives Einkommen entfällt, und damit sinkt dein steuerbares Einkommen im Vergleich zur Steuererklärung vorher.
Gleichzeitig ändert sich aber auch die Regel für den Schuldzinsabzug. Viele hören davon und denken sofort: „Jetzt kann ich keine Hypothekarzinsen mehr abziehen."
Aber bevor die Panik ausbricht: Lassen wir die Zahlen sprechen. Es gibt einen einfachen Weg durch dieses neue Terrain. Und er sieht viel fairer aus, als die ersten Kommentare vermuten lassen.
Ich sehe viele Diskussionen in Podcasts und Foren, die diese Änderung als das Ende des privaten Vermietens darstellen. Die Angst ist real: „Wenn ich nur noch anteilig meine Zinsen abziehen darf, macht Privat vermieten keinen Sinn mehr."
Aber ich möchte dir etwas sagen, das oft übersehen wird: Wir tauschen hier nur eine Unfairness gegen eine andere. Vorher zahlten viele Steuern auf künstlich aufgeblähtes Einkommen (Eigenmietwert), durften dafür aber Zinsen absetzen. Jetzt hast du kein künstliches Einkommen mehr, darfst aber nur einen Teil der echten Kosten der Investment-Immobilie abziehen.
Der Kern des ganzen:
Für den privaten Vermieter ändert sich nur etwas, wenn die Zinsen markant, schnell und langfristig ansteigen und die vermietete Immobilien nur einen kleinen Teil des Gesamtvermögens ausmachen. Dieses Szenario (Zinsen über 3%) hatten wir zuletzt vor mehr als 14 Jahren (2008-2012) und auch da waren es nicht 5% oder mehr. Seither ist die Immobilienblase in der Schweiz gemäss Medien schon etwa 50 Mal geplatzt und alle privaten Vermieter wurden Mittellos.
Das Missverständnis: Wer verliert wirklich?
Stell dir den typischen privaten Vermieter vor. Er oder sie hat selbstbewohntes Eigentum und hat sich eine zweite Wohnung zugelegt, um Vermögen und Cashflow aufzubauen. Bisher galt für diese Person: Sie zahlte Einkommenssteuern auf den fiktiven Mietwert ihres selbstbewohnten Anteils, durfte aber die Zinsen für beides abziehen.
Mit der neuen Regelung (geplant für 1.1.2029) sieht es so aus: Sie darf ihre Hypothekarzinsen nur noch anteilig abziehen, basierend am Anteil der vermieteten Liegenschaft am gesamten steuerbaren Vermögen.
Beispiel: Gesamtvermögen 2 Mio. CHF. Davon 1 Mio. Eigenheim, 0,5 Mio. vermietete Wohnung, 0,5 Mio. Aktien.
Der Anteil der vermieteten Immobilie beträgt 25 % (0,5 / 2,0).
Folge: Nur 25 % deiner Hypothekarzinsen (die auf das Investmentobjekt fallen) dürfen als Aufwand geltend gemacht werden. Die restlichen 75 % sind privat und nicht abzugsfähig.
Die Hypozinsen könnten steigen und die Kosten für diese vermietete EInheit stark steigen und der Abzug bleibt wahrscheinlich weiterhin bei 25% der Kosten.
Das klingt hart. Aber vergleiche es mit dem Status Quo: Vorher hohe Besteuerung wegen Eigenmietwert. Heute: Keine Besteuerung des Eigenmietwerts (das ist dein Gewinn!), aber eingeschränkter Abzug bei den Investitionszinsen.
Das heisst besagte Person spart schonmal dadurch steuern, dass massiv weniger EInkommen versteuert wird als vorher im alten System. Das wird in den Meisten fällen in obenstehendem Beispiel die Mehrkosten durch das neue System deutlich übersteigen und somit noch lange, auch bei steigenden Zinsen dazu führen, dass die Ersparnis im neuen System grösser ist als im vorherigen.
Menschen die keine selbstbewohnte Immobilie, aber Renditeimmobilien und noch diverse andere Anlagen besitzen, dürften einerseits rar gesät sein und andererseits offen für eine Immobilien AG oder andere Steuerkonstrukte sein um das Problem zu umgehen.
Bisher galt der Grundsatz: Mehr Fremdkapital = grösserer Hebel. Mit dieser Änderung in der Steuer könnte es sein, dass vermehrt Hypotheken zurückgezahlt werden, um die Kosten zu senken. Dieses Phänomen erleben wir aber höchstwahrscheinlich frühestens, wenn die Hypothekarzinsen stark und lange steigen. Selbst dann wird der Effekt gering sein, weil es „nur" private Vermieter betrifft mit zusätzlich selbstbewohntem Eigentum und vielen anderen Vermögenswerten. Wer nur auf Immobilien geht im Vermögen (Achtung Klumpenrisiko), wird wenig Probleme mit der neuen Regelung haben.
Diejenigen, die es betrifft, trifft es sehr stark, aber finanziell wird es nicht den Ruin bedeuten. Die, die so oder so wachsen möchten, wird es mit der Zeit immer weniger betreffen.
Die Angst vor steigenden Zinsen ignoriert zwei Wahrheiten
Die Angst vor den Konsequenzen steigender Zinsen in diesem Kontext ist zwar real, vergisst aber zwei fundamentale Wahrheiten im Schweizer Immobilienmarkt:
Wohnmangel ist der Treiber: Solange die Schweiz wächst, aber nicht schnell genug gebaut wird, bleiben die Immobilienwerte stabil oder steigen – fast unabhängig von den Zinsen. Die Nachfrage nach Wohnraum ist ein Grundbedürfnis.
Die Miete passt sich an: Historisch steigen die Mieten mit der Zeit, oft sogar stärker als die Zinsen kurzfristig schwanken. Wer heute kauft, plant über 10–15 Jahre. In diesem Zeitraum gleichen sich Cashflow-Probleme meist durch Mietsteigerungen aus. Besonders dann, wenn die Zinsen schnell, stark und langfristig ansteigen würden. Da ein Problem ja auch erst dann richtig entstehen würde, sind die Themen gekoppelt.
Die Sorge, dass hohe Zinsen private Investoren komplett aus dem Markt drängen, ist berechtigt. Aber genau das ist der Punkt: Wenn Private aussteigen, sinkt das Angebot für Käufe nach einer ersten Abverkaufswelle markant, was die Preise stützt. Und wer langfristig denkt, weiss: Ein leerstehendes Objekt bringt negativen Cashflow. Ein vermietetes Objekt, selbst mit höheren Finanzierungskosten, generiert Cashflow und baut Vermögen auf.
Die Lösung liegt in der Strategie, nicht im Aufhören
Es wird Änderungen geben. Es wird Umstellungen geben. Vielleicht müssen wir in Zukunft anders rechnen. Vielleicht sind die Renditen bei neuen Käufen enger. Aber: Es wird immer Wege geben.
Lokal denken: Manche Kantone planen schon heute spezifische Regelungen oder Puffer. Bis 2029 haben sie Zeit, faire Lösungen zu finden.
Struktur anpassen: Vielleicht lohnt sich eine andere Finanzierungsform oder ein anderer Standort. Gerade bei der Finanzierungsstruktur würde der Logik nach diese Änderung eine Amortisationswelle auslösen. Das liegt nicht wirklich im Interesse der Banken, also werden die da bestimmt auch Lösungen suchen, zusammen mit der Politik.
Langzeitblick: Immobilien in der Schweiz bleiben Mangelware. Wer jetzt aufgibt, weil ein Gesetz kommt, verpasst vielleicht die Gelegenheit, die nach 5 Jahren wieder da ist.
Möchtest du deinen Plan mit mir besprechen?
Willst du mit mir zusammen mal deinen Plan besprechen? Um zu schauen, ob es sich lohnt oder nicht? Ich bin gerne bereit für eine ausführliche Analyse deiner Situation. Keine Rechtsberatung, keine Steuer- oder Finanzberatung, nur ein Typ, der selbst in Immobilien investiert und dir ein bisschen was darüber erzählen kann.
Fazit: Nicht aufhören, sondern anpassen
Mögliche Lösungswege:
Höherer Anteil vermieteter Immobilien am Gesamtvermögen
Keine selbstbewohnte Immobilie besitzen (erhöht den Anteil vermieteter Immobilien am Gesamtvermögen markant)
Mehr amortisieren bei steigenden Zinsen (um die Belastung zu verringern)
Weniger verdienen in der Arbeitswelt (um die Steuerprogression zu senken)
Es gibt noch viele Möglichkeiten, diesen Effekt abzufedern. Langfristig, wenn die Zinsen steigen und das Thema überhaupt erst zum Problem wird, werden flächendeckend die Mieten steigen müssen, was politisch etwas auslösen wird, weil das auch nicht gern gesehen wird.
Die Diskussion um den Eigenmietwert ist wichtig. Sie zeigt uns, dass das Umfeld sich ändert. Aber sie ist kein Grund, die Hände in den Schoss zu legen und zu sagen: „Vermieten lohnt sich nicht mehr."
Wer sich fragt: „Wie löse ich das?" findet eine Antwort. Wer sagt: „Da kann ich nichts tun", der scheitert.
Als privater Vermieter bist du Teil eines Systems, das funktioniert. Bleib dran, informiere dich und passe deine Strategie an. Die Chancen sind besser, als die Ängste suggerieren.
Quellen:
SRF News: 57,7 Prozent sagen Ja zur Abschaffung des Eigenmietwerts (28.09.2025) https://www.srf.ch/news/schweiz/abstimmung-28-september-57-7-prozent-sagen-ja-zur-abschaffung-des-eigenmietwerts
ZKB (Zürcher Kantonalbank): Der Eigenmietwert fällt weg – Neue Quotenregelung beim Schuldzinsabzug https://www.zkb.ch/de/blog/immobilien/eigenmietwert-faellt-weg.html
HEV Schweiz: Politik & Steuerrecht: Eigenmietwert https://www.hev-schweiz.ch/politik/steuerrecht/eigenmietwert
Eidg. Finanzdepartement (EFD): Faktenblatt zur Neuregelung des Schuldzinsabzugs https://www.efd.admin.ch/de/abstimmung-reform-wohneigentumsbesteuerung
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